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札幌で賃貸マンションを借りる際に絶対に知っておきたいこと~仲介手数料と地元不動産~

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こんにちは、kitalanです。札幌への移住を決意し、札幌に移住してから15年以上が経過しました。その間、賃貸マンションでの引っ越しを4回繰り返し、今の物件が5件目となります。

地元不動産である常口アトムやビックを利用しようと考えている方。丁寧に交渉をすれば、お互いが嫌な思いをせずに仲介手数料が安くなるのは知っていますか?

札幌の賃貸マンション事情のすべて

僕は20代で札幌の賃貸マンションに住み始めました。

その間何度も引っ越しを繰り返し、その度に嫌な思いをしたり騙されかけたりもしましたが、回数を重ねたおかげでスムーズな引っ越しができるようになりました。

今では不動産屋さんとも良好な関係を築けるようになり、札幌の賃貸マンションであれば仲介数手数料は無料が当たり前という状況になっています。

 

正直、引っ越しは面倒くさい部分が多々あります。仲介手数料の交渉など、なおさら面倒です。ですが、新生活を迎えるにあたって、引っ越し費用、敷金、礼金・・・結構な額のお金が飛んでいきますよね。

で、あれば、たった一言二言の交渉で仲介手数料が無料になる可能性があるので、チャレンジしてみるべきだと思います。そもそも入居者から手数料をもらわなくても、大家さんからは手数料がもらえるビジネスモデルですしね。 

 

札幌の仲介手数料は無料か値引きが基本です

実は札幌での賃貸マンション探しは、本州とは少し違ったルールがあります。

例えば、業者独占物件が極端に少ないとか、その類です。

 

札幌の賃貸マンション情報は各社共有が基本

さて、札幌におけ不動産業者の大手業者さんは「常口アトム」、「ビック」、「アパマンショップ」などがそれですね。テレビCM等でもよく見かける業者さん達です。

有名な仲介業者さんだから、さぞかし独占物件を持っているのだろう

いいえ、全然違います。

実はシーサー君が言うようなルールが間違いなのです。

札幌においては、基本的に賃貸マンション情報は各社共有です。「レインズ」というものをベースにしている「全国けんさくん」を大抵の業者さんが使っているはずです。

ですから、常口アトムで見つけた物件を、全国区の企業のアパマンショップで契約することも可能です。逆に、同様の物件を地域のローカルな不動産屋さんで契約することも可能なのです。

よほどの条件でない限り、賃貸マンション情報は各社共有です。試しに賃貸マンション比較サイト等で後で検索をかけてみれば分かるかと思います。SUUMO等に同じ物件が何件も載っていますよね?あれは各不動産会社が共有データベースから引っ張って、SUUMOに掲載をしているからこそ起こる現象です。ということでこの部分に関しては、

  • 札幌の賃貸マンション事情⇒基本的に情報は各社共有!

ということになり、仲介手数料無料へとつながっていくわけですね。

 

常口アトムだけは自社物件を多く所有しているケースがあります

ただ、「常口アトム」さんに関しては独占物件も多少あります。これは常口さんが札幌で一番有力な会社である点と、不動産仲介業だけでなく、管理業も行っているためです。他の会社さんもそのような仕事を扱ってはいますが、規模が違います。

ですから、常口アトムに関しては物件によっては仲介手数料を無料にしてもらえない物件もあります。

 

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仲介手数料無料の不動産業者を一度は訪問しよう

最初に挙げた「札幌の賃貸マンション情報は各社共通」というルールを知っていれば、仲介業者選びにおいても考え方が変わってくるのではないでしょうか。

つまり、大手不動産屋さんを選ぶメリットってあまりないということになるのです「とっておきの物件を~」っていうシチュエーションがありませんからね。

とっておきの物件をお持ちしましたぜお兄さん

それ、B社でも出してるやん

こんな感じで会話が終わってしまいます。

だとしたら仲介手数料をとらない会社の方がよくないですか?

うん、よいよい。少しでも安くしたいじぇ

例えば札幌においては、全国的に有名な「エイブル」さんがそもそも仲介手数料半額ですね。もっと小さな会社の場合、事情を話せば仲介手数料を無料にしてくれます。

私の場合は、率直に「仲介手数料無料にしてほしい」と伝え、無料にしてもらいました。シンプルで相手もそれを前提で物件を探してくれます。

そんなことできるのか?

いや、普通に権利を主張しているだけですからね。

  • 基本的に物件が同じなので仲介手数料無料の不動産会社を選ぼう

仲介手数料の仕組み

そもそも仲介手数料というのは、宅建法により上限が決められています。

ルールを破ると法律違反になります。

宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。また、法令で定められているのはあくまでも上限額ですので、当然に上限額を請求できるということではありません。

http://www.zennichi.or.jp/public/knowledge/buy/chukai/

 それで賃貸マンションの場合は、仲介手数料は家賃1カ月分と決められています。

さらに本筋で言えば、仲介業者は、貸主から0.5カ月、借主から0.5カ月分をもらうというのが通常です。ですから仲介業者は、こちらが0.5カ月分払わなくても、最低限貸主から0.5カ月分の手数料はもらえるわけですね。

 

さらにさらに言えば、貸主に関しては「広告費」という名目で別途料金を請求している会社もあるようです。このあたりは法律的にグレーな匂いも漂います。。

とにもかくも、我々(借主)が仲介料を無料にしてもらっても、仲介業者にも利益はある!と覚えておけばよいでしょう。

これを知っておけば、仲介業さんと交渉することに関しても、そんなに負い目を感じなくてもすむんじゃないでしょうか。

大手不動産会社を選ぶデメリット

札幌で賃貸マンションを探す際、大手の会社を選ぶメリットもあればデメリットもあります。大手会社を選ぶ最大のデメリットは仲介手数料です。相場は家賃一カ月分ですから、結構な額です。

ただこちらは、前述したとおり、交渉次第では値引きの可能性がおおいにあります。

 

もう一つデメリットがあります。それは、大手は「営業ノルマが厳しい」こと。

特に広告媒体を盛んに出している不動産業者は、その分経費がかさんでいるので、ノルマが厳しくなるそうです。これは直接知り合いの不動産営業マンの方に聞いた話で、実話です。

厳しいのー。しかしそれが借りる側と何か関係ある?

ちょっと考えてみてください。営業ノルマが厳しいということは、そのまま「売り込みが激しい」ことになりませんか

なるほど。

営業ノルマが厳しい会社は、優先的に、仲介手数料が高く、かつ貸主からの報酬も弾む物件を紹介せざるを得ないようです。こうして賃貸におけるミスマッチが起きるわけですね。

実際に大家さんに聞いた話ですが、不動産会社に支払うお金を高くしないと、なかなか物件の賃貸契約が成立しない(優先的に紹介されない)、とも言っていました。

  • 仲介大手会社はノルマが厳しいので、営業活動も厳しい!ミスマッチ物件発生の可能性あり!

小さな不動産会社を選ぶデメリット

逆に小さな不動産会社は小回りが利きます。ですがやはりそれなりにデメリットがあります。私が実際に経験したデメリットはひどいものでした。

「とにかく仕事が遅い」「契約取引なのに雑」といった、きわめて致命的なものでした。二度と使いたくない!と思ったほどです。営業マンさんはすごくよかったのですが、・・・直接書類のやりとりをした方は、不遜で粗い接客と仕事内容でした。このあたりはやはり情報が少ない分、小さな不動産会社を選ぶにはリスクが伴うようです。

  • 小さな不動産会社は融通が利く(交渉しやすい)が、仕事内容にリスクあり!

札幌移住においては、冬の寒さを覚悟せよ!!

札幌の冬ははっきり言って鬼寒いです。私が初めて住んだ家では、窓際においておいたジュースが凍ってしまっていたほどです!!

 

まじかい!!そんなにか!

そのくらい寒いんです。これ、ホントの話です。もっとも、ちゃんとした知識があって、3階以上に住むとか、駐車場や通路の上に住まないとか、そういうケアをしていれば避けられたのですけどね・・・。

とにかく札幌の冬は本州とはくらべものになりません。分譲マンションとかなら別ですが、四階建て程度の小さな賃貸マンションですと、寒いこと必至です。

選ぶべきは都市ガス物件かFFストーブ付き物件

ですから金銭面で否応なしに絡んでくるのがガス代、ストーブ代です。

それで、単刀直入にずばりいうと、プロパンガスは概ね高いです。

ごくまれに安めのプロパンガス物件もありますが、基本的には値段設定が自由な業界ですのでお高いんです。その辺に注意して、ぜひとも都市ガス物件かFFストーブ付き物件を選んでください。

また、賃貸住宅に入居する際、プロパンガスの会社を事前に調べることはほぼ不可能なので、極力都市ガス物件をおすすめします。

ただ、都市ガス物件は少なめなので、探すのにちょっと苦労するかもです・・・。

その他、札幌で賃貸マンションに住むにあたって避けられないお金のあれこれ

その他、お金に関するあれこれとして、現実的に避けられない料金を挙げていきます。

退去時清掃料

これ、本当は支払わなくて良い料金なんですよね。国土交通省のガイドラインには払わなくてよい旨がしっかり書いているんですが、全然取り合ってもらえません。清掃料金は本当は、掃き掃除等をそれなりのことをしていれば払わなくても良い料金だと記載されています。それ以上の業者クリーニングは貸主側の問題とあるんです。

ですが、「契約書に書いてある」の一点張りで、僕は過去2回は全て支払わされました。残り一回は、そもそも入居の際に支払わされました。裁判まで戦う気力はないので、ここはたいていの方は諦めてしまうポイントになりそうです。

清掃料金の相場

清掃料金は部屋の広さにもよりますが、15000円~20000円(1R,1LDK)、20000円~35000円(2LDK)相場です。参考サイトは下記です

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf

 

 家賃の相場

これは選び方によって全然変わりますが、地下鉄駅から5分以内、1LDK、築10年以内、でだいたい55000円くらいです。

ふむふむ。それ、安いんじゃね?

そうなんです。東京基準よりも断然安いんです!!6万円台に突入すれば、かなり快適な家に住むことができます。

2LDKとかでも、6万円台で十分まっとうな家に住むことができます。

この辺は本当に嬉しい!札幌さまさまです。

まとめと感想

今回は札幌の賃貸マンション事情のあれこれをまとめてみました。『お金』に関しては、自らアンテナを張っておかないと増えることはあまりありません。また、家選びは固定費といった面で、長期的について回るお金事情です。

僕はここは、絶対に妥協してはいけないと思っています。

家選びは、お金を選択するだけでなく、環境を選択する重要な機会です。賃貸マンション選びと言えど妥協はNGです。時間のある時に調べて調べて調べつくしましょう。

札幌移住10年を越えましたが、今のところ後悔はありません。冬が終わると春に向けて引っ越しも始まりますね。新社会人や新学生さんの方、ぜひぜひ参考にしてほしいです。

最後になりますが、引っ越し業者さんの一括見積は行った方が良いです。

「複数社で見積もりを行った」と伝えるだけで万円レベルで値段を下げてくれますから。私が実際に使ったサイトは下記ですが、軽く検索をかけてみるだけでもサイトはたくさんでてくると思います。

世の中情報戦ですね。

こんな記事も書いています。

賃貸住宅が決定したら次は引っ越しです。引っ越し費用ももちろん節約できます。