こんにちは、kitalanです。私は札幌への移住を決意し、札幌に移住してから15年以上が経過しました。その間、賃貸マンションでの引っ越しを４回繰り返し、今の物件が５件目となります。
地元不動産である常口アトムやビックを利用しようと考えている方。丁寧に交渉をすれば、お互いが嫌な思いをせずに仲介手数料が安くなるのは知っていますか？
札幌の賃貸マンション事情のすべて
私は２０代で札幌の賃貸マンションに住み始めました。
その間何度も引っ越しを繰り返し、その度に嫌な思いをしたり騙されかけたりもしましたが、回数を重ねたおかげでスムーズな引っ越しができるようになりました。
今では不動産屋さんとも良好な関係を築けるようになり、札幌の賃貸マンションであれば仲介数手数料は無料が当たり前という状況になっています。
正直、不動産屋さんとの交渉は面倒くさい部分が多々あります。ですが、めんどくささと引き換えに数万円単位で料金が変わるのであれば話は別。お金にこだわるのならば、めんどくさくても取り組むべきだと思います。
そもそも、仲介手数料は大家さんと借主で折半すべきが筋（宅建業法の46条で、原則0.5カ月分との記載があります）なのに、当たり前のように借主の我々が貸主の分まで請求されています。私はこの現状が悔しくてたまりません。
そういうわけで実は、仲介手数料を減らす方法は至ってシンプル。たった一言「通常は手数料半額ですよね？」と伝えるだけです。
上記の宅建業法の原則を知っていることをアピールすればよいのです。
費用対効果は抜群ですので、チャレンジしてみるべきだと思います。そもそも入居者から手数料をもらわなくても、大家さんからは手数料がもらえるビジネスモデルですしね。
札幌の仲介手数料黙っていれば一か月分。交渉すれば無料か値引きが基本です
実は札幌での賃貸マンション探しは、本州とは少し違ったルールがあります。簡単に言えば、本州と異なり、独占物件がほぼありません。
大手だろうがどこだろうが、ほぼレインズ登録物件を紹介しています。
札幌の賃貸マンション情報は各社共有が基本
札幌におけ不動産の大手業者は「常口アトム」、「ビック」、「アパマンショップ」などです。
有名な仲介業者さんだから、さぞかし独占物件を持っているのだろう
いいえ、全然違います。
実はシーサー君が言うようなルールが間違いなのです。
札幌においては、基本的に賃貸マンション情報は各社共有です。「レインズ」という不動産業者専用の検索サイトをベースにしている「全国けんさくん」を大抵の業者さんが使っているはずです。
ですから、常口アトムで見つけた物件を、全国区の企業のアパマンショップで契約することも可能です。逆に、同様の物件を地域のローカルな不動産屋さんで契約することも可能なのです。
よほどの条件でない限り、賃貸マンション情報は各社共有です。試しに賃貸マンション比較サイト等で後で検索をかけてみれば分かるかと思います。SUUMO等に同じ物件が何件も載っていますよね？あれは各不動産会社が共有データベースから引っ張って、SUUMOに掲載をしているからこそ起こる現象です。ということでこの部分に関しては、
- 札幌の賃貸マンション事情⇒基本的に情報は各社共有！
ということになり、仲介手数料無料へとつながっていくわけですね。
常口アトムだけは自社物件を多く所有しているケースがあります
ただ、「常口アトム」さんに関しては独占物件も多少あります。これは常口さんが札幌で非常に信頼されている会社である点と、不動産仲介業だけでなく、管理業も行っているためです。他の会社さんもそのような仕事を扱ってはいますが、規模が違います。
ですから、常口アトムに関しては物件によっては仲介手数料を無料にしてもらえない物件もあります。
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仲介手数料無料の不動産業者を一度は訪問しよう
最初に挙げた「札幌の賃貸マンション情報は各社共通」というルールを知っていれば、仲介業者選びにおいても考え方が変わってくるのではないでしょうか。
つまり、大手不動産屋さんを選ぶメリットってあまりないということになるのです。「とっておきの物件を～」っていうシチュエーションがありませんからね。
とっておきの物件をお持ちしましたぜお兄さん
それ、B社でも出してるやん
こんな感じで会話が終わってしまいます。
だとしたら仲介手数料をとらない会社の方がよくないですか？
うん、よいよい。少しでも安くしたい
例えば札幌においては、全国的に有名な「エイブル」さんがそもそも仲介手数料半額ですね。もっと小さな会社の場合、事情を話せば仲介手数料を無料にしてくれます。
私の場合は、率直に「仲介手数料無料にしてほしい」と伝え、無料にしてもらいました。シンプルで相手もそれを前提で物件を探してくれます。
そんなことできるのか？
不動産会社側も、とりあえず大家さんから仲介手数料をもらえればよいという考え方なんでしょうね。
- 基本的に物件が同じなので仲介手数料無料の不動産会社を選ぼう
仲介手数料の仕組み
そもそも仲介手数料というのは、宅建法により上限が決められています。
ルールを破ると法律違反になります。
宅地建物取引業法により、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料には上限額があります。したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。また、法令で定められているのはあくまでも上限額ですので、当然に上限額を請求できるということではありません。
さて、賃貸マンションの場合ですが、仲介手数料は家賃１カ月分と決められています。
さらに細かく言えば、仲介業者は、貸主から0.5カ月、借主から0.5カ月分をもらうというのが通常です。ですから仲介業者は、こちらが0.5カ月分払わなくても、最低限貸主から0.5カ月分の手数料はもらえるわけですね。
なお、細かい点を言えば、貸主に関しては「広告費」という名目で別途料金を請求している会社もあるようです。このあたりは法律的にグレーな匂いも漂います。。
将来物件を購入し、その後に売却を考えていない限りは、
我々(借主）が仲介料を無料にしてもらっても、仲介業者にも利益はある！と覚えておけばよいでしょう。
これを知っておけば、仲介業さんと交渉することに関しても、そんなに負い目を感じなくてもすむんじゃないでしょうか。
逆に、こうした事実を説明してくれる不動産屋さんであればかなり正直ですので、仲介手数料を払ってもよいとも感じちゃいますね。
大手不動産会社を選ぶデメリット
札幌で賃貸マンションを探す際、大手の会社を選ぶメリットもあればデメリットもあります。大手会社を選ぶ最大のデメリットは仲介手数料です。相場は家賃一カ月分ですから、結構な額です。
ただこちらは、前述したとおり、交渉次第では値引きの可能性がおおいにあります。
言うか言わないかで万単位のお金が動きますので、「仲介手数料は本来半額のはずなんだけど、どうにかなりませんか」と唱えてみましょうね。
もう一つデメリットがあります。それは、大手は「営業ノルマが厳しい」こと。
特に広告媒体を盛んに出している不動産業者は、その分経費がかさんでいるので、ノルマが厳しくなるそうです。これは直接知り合いの不動産営業マンの方に聞いた話で、実話です。
厳しいのー。しかしそれが借りる側と何か関係ある？
ちょっと考えてみてください。営業ノルマが厳しいということは、そのまま「売り込みが激しい」ことになりませんか
なるほど。
営業ノルマが厳しい会社は、優先的に、仲介手数料が高く、かつ貸主からの報酬も弾む物件を紹介せざるを得ません。そういうビジネスモデルです。
こうして賃貸におけるミスマッチが起きるわけですね。
実際に大家さんに聞いた話ですが、不動産会社に支払うお金を高くしないと、なかなか物件の賃貸契約が成立しない(優先的に紹介されない）、とも言っていました。
- 仲介大手会社はノルマが厳しいので、営業活動も厳しい！ミスマッチ物件発生の可能性あり！
小さな不動産会社を選ぶデメリット
逆に小さな不動産会社はノルマに縛られないので融通がきくという面もあります。
ただし、経験上はそれ以上のデメリットがありました。私が実際に経験したデメリットはひどいものでした。辛辣なものになりますが、
「とにかく仕事が遅い」
「契約取引なのに雑」
といった、きわめて致命的なものです。
二度と使いたくない！と思ったほどです。営業マンさんはすごくよかったのですが、・・・直接書類のやりとりをした方は、不遜な態度と粗い接客と仕事内容で、期日は守らないは、夜中に突然面会キャンセルの連絡をしてくるは・・・ひどいものでした。
小さな不動産会社を選ぶにはやはりリスクが伴います。当たり外れがあるわけですね。
- 小さな不動産会社は融通が利く(交渉しやすい）が、仕事内容にリスクあり！
札幌移住においては、冬の寒さを覚悟せよ！！
次は実際に借りる際のポイントです。
札幌の冬ははっきり言って鬼寒いです。私が初めて住んだ家では、窓際においておいたジュースが凍ってしまっていたほどです！！
まじかい！！そんなにか！
そのくらい寒いんです。これ、ホントの話です。
もっとも、ちゃんとした知識があって、３階以上に住むとか、駐車場や通路の上に住まないとか、そういうケアをしていれば避けられたのですけどね・・・。
とにかく札幌の冬は本州とはくらべものになりません。分譲マンションとかなら別ですが、四階建て程度の小さな賃貸マンションですと、寒いこと必至です。
選ぶべきは都市ガス物件かFFストーブ付き物件
ですから金銭面で否応なしに絡んでくるのがガス代、ストーブ代です。
それで、単刀直入にずばりいうと、プロパンガスは概ね高いです。
ごくまれに安めのプロパンガス物件もありますが、基本的には値段設定が自由な業界ですのでお高いんです。その辺に注意して、ぜひとも都市ガス物件かFFストーブ付き物件を選んでください。
また、賃貸住宅に入居する際、プロパンガスの会社を事前に調べることはほぼ不可能なので、極力都市ガス物件をおすすめします。
家賃が極端に安い物件の場合、プロパンガス代がやたらと高いケースがあります。このケースは多くの場合、大家さんとガス会社とで何らかの高めの契約をしています。
例えば、入居者のガス代金を高くする代わりに、初期のガス設置料金を無料にするとか、そういった類です。ですから、都市ガス物件の方が絶対に安全です。
ただ、都市ガス物件は少なめなので、探すのにちょっと苦労するかもです・・・。
逆に、電気料金はあまり気にする必要がありません。電力自由化がされていますから、電気会社はいつでも気楽に変えられます。
その他、札幌で賃貸マンションに住むにあたって避けられないお金のあれこれ
その他、お金に関するあれこれとして、現実的に避けられない料金を挙げていきます。
退去時清掃料
これ、本当は支払わなくて良い料金なんですよね。国土交通省のガイドラインには払わなくてよい旨がしっかり書いているんですが、全然取り合ってもらえません。清掃料金は本当は、掃き掃除等をそれなりのことをしていれば払わなくても良い料金だと記載されています。それ以上の業者クリーニングは貸主側の問題とあるんです。
ですが、「契約書に書いてある」の一点張りで、僕は過去２回は全て支払わされました。残り一回は、そもそも入居の際に支払わされました。裁判まで戦う気力はないので、ここはたいていの方は諦めてしまうポイントになりそうです。
清掃料金の相場
清掃料金は部屋の広さにもよりますが、15000円～20000円（１R,１LDK）、20000円～35000円（２LDK）相場です。参考サイトは下記です
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf
家賃の相場
これは選び方によって全然変わりますが、地下鉄駅から５分以内、１LDK、築１０年以内、これでだいたい55000円くらいです。
ふむふむ。それ、安いんじゃね？
そうなんです。東京基準よりも断然安いんです！！６万円台に突入すれば、かなり快適な家に住むことができます。
２LDKとかでも、６万円台で十分まっとうな家に住むことができます。
この辺は本当に嬉しい！札幌さまさまです。
まとめと感想
今回は札幌の賃貸マンション事情のあれこれをまとめてみました。『お金』に関しては、自らアンテナを張っておかないと増えることはあまりありません。また、家選びは固定費といった面で、長期的について回るお金事情です。
私はここは、絶対に妥協してはいけないと思っています。
家選びは、お金を選択するだけでなく、環境を選択する重要な機会です。賃貸マンション選びと言えど妥協はNGです。時間のある時に調べて調べて調べつくしましょう。
- ネットを使って近隣の家賃相場を調べる
- 「掘り出し物」の物件は本来存在しないので、慌てない心づもりで
- 仲介手数料は半額が筋であることを念頭におく
たった三点ですが、知識と勇気をもって不動産やさんと交渉してみましょう。
札幌移住１０年を越えましたが、今のところ後悔はありません。冬が終わると春に向けて引っ越しも始まりますね。家探しで慌てる前に、頭にいれておいてもらえると嬉しいですね。
最後になりますが、引っ越し業者さんの一括見積も早めに行った方が良いです。
下記は私が実際に交渉を行った記事です。引っ越しは３月でしたが、４万円の値引きに成功しました。
賃貸住宅が決定したら次は引っ越しです。引っ越し費用ももちろん節約できます。
それでは、札幌で住居を探している皆さんのお役に立ってくれることを祈りながら・・・そんな感じです。
